В последнее время достаточно много говорят о том, что волна, на которой поголовно удовлетворялись иски об оспаривании кадастровой стоимости, затихла. Причины  назывались разные, среди них претензии к отчету оценщика, недоказанность факта нарушения прав заявителя, который раньше был очевиден.

Статистический анализ результатов государственной кадастровой оценки последних лет показывает, что «погрешность» в определении кадастровой стоимости земельного участка порой выливается в 30 — 50-процентное превышение рыночной стоимости земельного участка. Как следствие, это приводит к взиманию городскими властями необоснованно высоких платежей за землепользование.

Связь между экономическим основанием и платой за землепользование (земельный налог и арендная плата) установлена существующим законодательством. Так, согласно п.3 ст.3 Налогового кодекса Российской Федерации налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав. Аналогичные требования закреплены в отношении арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, которая должна устанавливаться в размере, соответствующем доходности земельного участка (принцип экономической обоснованности).

Таким образом, в случае установления того, что рыночная стоимость земельного участка значительно меньше его кадастровой стоимости, у землепользователя возникает право на иск, так как из-за неточности в измерениях он обязан уплачивать экономически необоснованную плату за землю.

Как известно, оспорить кадастровую стоимость возможно в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суде. При этом обязанность использовать внесудебный порядок урегулирования данного спора законом не предусмотрена, в связи с чем заявитель вправе сразу обратиться в суд, минуя комиссию. И если раньше все сразу шли в суд, теперь обращение в комиссию набирает популярность.

Судебная практика по оспариванию кадастровой стоимости земельного участка установилась на паритетном уровне: с марта 2015 г. в 14 случаях Верховный Суд РФ отказывал в удовлетворении требований истцов, в 14 же данные требования удовлетворял. Мотивировка была одинакова: в первом случае в удовлетворении требования отказывалось, поскольку суд исходил из вывода о том, что рыночная стоимость объекта недвижимости, о котором возник спор, определялась с нарушением требований законодательства Российской Федерации в сфере оценочной деятельности. Во втором же случае требование удовлетворялось, поскольку было установлено, что представленный отчет об определении рыночной стоимости земельных участков соответствует требованиям действующего законодательства, в том числе Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

Таким образом, можно сделать вывод, что определяющую роль играет именно отчет об определении рыночной стоимости объекта и его строгое соответствие Методическим указаниям по определению кадастровой стоимости.

Автор: адвокат, руководитель судебно-арбитражной практики